Dlaczego budowle ochronne wracają na wokandę?

Jeszcze niedawno mogłoby się wydawać, że tematy budowy oraz użytkowania budowli ochronnych takich jak schrony, są pieśnią przeszłości, reliktem czasów PRL. W obliczu dynamicznie zmieniającej się sytuacji geopolitycznej w Środkowo-Wschodniej Europie, polski rząd przyśpieszył prace legislacyjne nad ustawami, które pomogą uregulować prace obrony cywilnej oraz usystematyzują działania mające służyć ochronie ludności w przypadku kryzysowych sytuacji i konfliktów. Efekt? Wprowadzono szereg nowych aktów prawnych, m.in. Ustawa z dnia 5 grudnia 2024 r. o ochronie ludności i obronie cywilnej oraz Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 21 lutego 2025 r. w sprawie kryteriów uznawania obiektów budowlanych albo ich części za budowle ochronne. W trakcie dalszych prac legislacyjnych jest Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji w sprawie warunków organizowania oraz wymagań, jakie powinny spełniać miejsca doraźnego schronienia. Wszystkie akty prawne będą komplementarne i będą tworzyć tzw. nową ustawę schronowa, która wejdzie w życie od 1 stycznia 2026 roku.

To bardzo ważne: Od teraz obowiązek budowy budynków ochronnych nie będzie już dotyczył tylko infrastruktury wojskowej. Wchodzi szerokim frontem do budownictwa użyteczności publicznej oraz mieszkaniowego.

Nowa ustawa schronowa – co się zmienia?

Obowiązek budowy schronów – dla kogo?

Nowe przepisy o budowie budowli ochronnych oraz miejsc doraźnego schronienia obejmą przede wszystkim nowe inwestycje w budownictwie wielorodzinnym oraz użyteczności publicznej. Zgodnie z przedstawionymi ustawami, kondygnacje podziemne w budynkach użyteczności publicznej lub budynkach mieszkalnych wielorodzinnych oraz garaże podziemne, jeżeli nie przewidziano w nich budowli ochronnej, będą musiały zostać zaprojektowane i wykonane w sposób umożliwiający zorganizowanie w nich miejsc doraźnego schronienia. Organy administracji publicznej (burmistrz, prezydent miasta), jeśli zostanie to uzasadnione koniecznością realizacji zadań ochrony ludności, mogą uznać obiekt budowlany za budowlę ochronną. Decyzja o uznaniu za budowlę ochronną może dotyczyć również planowanego obiektu budowlanego. W wyżej wymienionym przypadku, zarówno obiekty istniejące jak i projektowane, będą musiały zostać dostosowane i zaadaptowane do warunków technicznych koniecznych dla zapewnienia funkcji obiektu zbiorowej ochrony.

To nie wybór – to obowiązek.

Zgodnie z aktami prawnymi, każdy obiekt budowlany mieszkalny i użyteczności publicznej powyżej określonego metrażu będzie musiał mieć miejsce doraźnego schronienia zdolne wytrzymać określone obciążenia i zagrożenia.

Kiedy obowiązek budowy schronów zacznie obowiązywać?

Nowelizacja Prawa Budowlanego z 2024 roku zakłada vacatio legis do końca 2025 roku. Projekty budowlane złożone w trakcie okresu przejściowego ustawy schronowej, zostaną jeszcze zwolnione z obowiązku dostosowania części obiektu pod miejsce doraźnego schronienia. Jednak warto już dziś wprowadzić zmiany. Ci, którzy będą gotowi wcześniej, unikną ryzyka opóźnień inwestycji w przyszłości.

Rodzaje budowli ochronnych. Poznaj różnicę.

Nowe przepisy wprowadzają poszczególne poziomy ochrony:

• Schron – Najwyższy poziom ochrony. Uznany za budowlę ochronną obiekt budowlany albo część obiektu budowlanego o konstrukcji zamkniętej i hermetycznej, wyposażony w urządzenia filtrowentylacyjne lub pochłaniacze regeneracyjne.
• Ukrycie – Uznany za budowlę ochronną obiekt budowlany albo część obiektu budowlanego o konstrukcji niehermetycznej.
• Miejsca doraźnego schronienia (MDS) – Najniższy poziom ochrony. To obiekty zbiorowej ochrony będące obiektami budowlanymi, które zostały przystosowane do tymczasowego ukrycia ludzi, organizowane na zasadach określonych w ustawie.

Istotne: Dla większości obiektów budowlanych wystarczy spełnienie wymagań dla miejsc doraźnego schronienia.

Budowa schronów a koszty. Ile to naprawdę kosztuje?

Projektując strop nad kondygnacją podziemną, w której wyznaczono miejsce doraźnego schronienia, pod obciążenia awaryjne, trzeba dołożyć nawet 25–30% więcej stali i betonu.

To nie są grosze. Ale to też:

• wyższy standard,
• przewaga rynkowa,
• konkretna wartość dodana,
• argument marketingowy, którego konkurencja może nie mieć.

Przepisy o budowie schronów a koszty inwestycji

Czy to oznacza wyższe koszty dla dewelopera? Tak, ale niekoniecznie znacząco wyższe. Eksperci szacują, że dostosowanie kondygnacji podziemnej pod budowę miejsc doraźnego schronienia może zwiększyć koszt całościowy inwestycji o dodatkowe 2–4%. Jednak to też wartość dodana – dla mieszkańców to realne poczucie bezpieczeństwa. Dla dewelopera – argument sprzedażowy, który w obecnych czasach może mieć większą siłę przekonywania niż inne udogodnienia projektowe.

Nowa ustawa schronowa, przepisy o budowie budowli ochronnych, miejsca doraźnego schronienia

Schrony w budownictwie – wyzwanie czy szansa?

Czy rynek budowlany jest gotowy?

Deweloperzy i biura projektowe już dziś mierzą się z przepisami nowej ustawy. Największe wyzwania to:

• dostosowanie projektów do nowych norm,
• dostępność technologii i wykonawców,
• kwestie prawne i interpretacyjne.

Z drugiej strony, schrony w budownictwie to również impuls rozwojowy. Rynek prefabrykatów, systemów zabezpieczeń i technologii budowli ochronnych może przeżyć skokowy wzrost zainteresowania. Przewagę zyskają ci, którzy szybko wdrożą nowy standard.

Jakie korzyści dla inwestora?

Nowa ustawa schronowa może początkowo wydawać się kolejnym biurokratycznym obciążeniem. Ale to też szansa. Właściciel budynku z dostosowanym obiektem ochronnym nie tylko spełni wymogi prawa – może też liczyć na wyższą wartość nieruchomości. Budowla ochronna to nowy wyróżnik – bardzo praktyczny i bardzo wymierny.

To bardzo ważne: W świetle aktualnych wydarzeń geopolitycznych, potrzeba bezpieczeństwa nie jest już abstrakcyjna. Staje się konkretną wartością.

Jak przygotować się do zmian?

Dla dewelopera: plan działania

1. Sprawdź harmonogram inwestycji – czy wchodzisz w okres przejściowy, czy już pod nowe przepisy?
2. Zacznij projektować z myślą o budowli ochronnej – to nie tylko wymaganie, to też przewaga.
3. Konsultuj z ekspertami – zmiany prawne są złożone, lepiej nie zostawiać tego na ostatni moment.
4. Zastanów się nad prefabrykatami – szybciej, taniej i zgodnie z normami ochrony cywilnej.

Dla inwestora prywatnego: na co zwrócić uwagę?

Kupując mieszkanie po 2025 roku, zapytaj dewelopera:

• Jakie zabezpieczenia oferuje inwestycja?
• Czy obiekt spełnia wymagania ustawy o ochronie ludności i obronie cywilnej?

To bardzo ważne: Bezpieczeństwo twojej rodziny może zależeć od tego, co jest kilka metrów pod ziemią.

Co mówi inżynier? Głos z branży prefabrykacji

Jak należy odpowiednio zaprojektować strop pod stan awaryjny?

• Beton minimum C30/37, stal B500C, zbrojenie krzyżowe w dwóch warstwach.
• W sytuacjach awaryjnych – obciążenia zmienne wzrastają do 22,5 kN/m², a strop musi to wytrzymać.
• Koszt? Strop nad kondygnacją podziemną – wyższy o ok. 25%, ale z pełną kontrolą nad bezpieczeństwem.

Małro Projekt już dziś tworzy rozwiązania zgodne z nową ustawą. Inni dopiero się budzą.

Podsumowanie: schron to nie koszt – to inwestycja w przewagę

Nowe przepisy o budowie schronów to nie kaprys ustawodawcy. To odpowiedź na realne zagrożenia. Deweloperzy, którzy już dziś wezmą to pod uwagę, zyskają przewagę. Inwestorzy, którzy postawią na nowoczesne i bezpieczne budownictwo – zyskają spokój. A to dziś jedna z najcenniejszych walut na rynku nieruchomości.

1. Źródło: Prezentacja Grupy Małro